3시간 마라톤 토론이 남긴 딜레마, ‘집값 안정’인가 ‘부자 감세’인가

대통령 주재로 3시간 넘게 이어진 마라톤 토론의 핵심 키워드는 결국 ‘부동산’이었다. 최근 열린 민생토론회 성격의 간담회에서는 주택 시장의 돈줄을 죄고 있는 규제를 풀자는 목소리가 쏟아졌다. 특히 기업형 민간임대 확대, 신규 분양 아파트의 잔금대출 예외 적용, 그리고 다주택자에 대한 징벌적 세금 완화가 도마 위에 올랐다. 정부는 주택 공급 가뭄을 해소하고 실수요자를 보호하기 위한 불가피한 조치라는 입장이지만, 일각에서는 가계부채 관리 기조와 엇박자를 내는 것은 물론 다주택자와 건설사를 위한 ‘부자 감세’에 불과하다며 강하게 반발하고 있다. 시장의 동맥경화를 풀 산소호흡기인지, 빚내서 집 사라는 투기 조장인지, 팽팽하게 맞서는 이번 논란의 맥락을 뜯어봤다.

어쩌다 이렇게 됐나

이번 논란의 배경에는 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장과 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 위기, 그리고 이율배반적인 금융 환경이 자리 잡고 있다. 고금리 장기화와 공사비 급등으로 인해 주택 인허가와 착공 물량은 급감했다. 당장 2~3년 뒤 도심 내 아파트 공급이 턱없이 부족해질 것이라는 이른바 ‘공급 절벽’ 우려가 현실화하고 있는 상황이다. 정부로서는 공공 주도의 공급만으로는 한계가 뚜렷하기 때문에, 민간 자본을 끌어들여 임대주택을 공급하고 건설 경기를 부양해야 한다는 절박함이 컸다.

동시에 실수요자들의 불만도 폭발 직전이었다. 금융당국이 가계부채 증가세를 꺾기 위해 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 등 강력한 대출 규제를 시행하면서, 수년 전 청약에 당첨돼 입주를 앞둔 사람들조차 잔금대출을 받지 못해 거리에 나앉을 위기에 처했다. 이렇듯 ‘공급 부족’과 ‘대출 한파’라는 두 가지 위기감이 고조되자, 정부는 장시간의 토론을 통해 민간임대사업자에 대한 세제 혜택 복원과 실수요자에 대한 대출 규제 예외 적용이라는 카드를 만지작거리게 된 것이다.

쟁점은 무엇인가

가장 첨예한 첫 번째 쟁점은 ‘다주택자 세제 완화’를 바라보는 시각차다. 정부가 추진하는 민간임대 확대의 핵심은 결국 다주택자나 기업이 집을 여러 채 사서 임대로 내놓게 하겠다는 것이다. 이를 위해서는 취득세, 종부세 등 다주택자를 겨냥한 중과세를 깎아주어야 한다. 하지만 이는 과거 부동산 폭등기 때 ‘갭투자(전세 끼고 주택 매입)’를 부추겼던 원인으로 지목되어 폐지되었던 제도다. 세금 혜택이 임대차 시장 안정으로 이어질 것인가, 아니면 투기 수요만 자극할 것인가가 핵심 다툼이다.

두 번째 쟁점은 ‘가계부채 관리’와 ‘실수요자 보호’의 충돌이다. 잔금대출은 아파트 입주 시점에 집을 담보로 빌리는 막대한 자금이다. 금융당국은 국가 경제를 위협하는 가계부채를 줄이기 위해 전방위적인 대출 조이기에 나섰는데, 국토교통부 등 주택 당국은 잔금대출 규제를 풀어주자고 한다. 엇갈린 정책 시그널이 시장의 혼란을 부추긴다는 비판과, 이미 분양받은 무주택자의 입주를 막는 것은 가혹하다는 현실론이 팽팽하게 맞선다.

양쪽은 이렇게 말한다

규제 완화를 찬성하는 측(정부 및 여당, 건설·부동산 업계)은 ‘시장의 정상화’를 강조한다. 이들은 ‘우리나라 임대차 시장에서 공공임대가 차지하는 비중은 20% 남짓에 불과하며, 나머지 80%는 민간 다주택자가 공급하는 구조’라고 설명한다. 다주택자를 투기꾼으로만 몰아 세금을 때리면 임대 공급이 줄어 전·월세 가격이 폭등할 수밖에 없다는 논리다. 또한 잔금대출에 대해서도 ‘수년 전 분양 당시의 자금 계획을 믿고 계약한 서민들의 신뢰를 보호해야 하므로 핀셋 구제가 필요하다’고 주장한다.

반면, 야당과 시민사회단체 등 반대 측은 이번 논의가 ‘철저히 부동산 기득권을 위한 정책’이라고 일축한다. 이들은 ‘민간임대사업자 세제 혜택은 집값 상승기마다 다주택자들의 불로소득을 보장하는 수단으로 악용되었다’고 지적한다. 집값 하향 안정이 필요한 시점에 섣부른 감세는 투기 심리를 자극할 뿐이라는 것이다. 아울러 ‘잔금대출 예외 등 대출 규제 완화는 결국 빚을 내서 집값을 떠받치라는 신호이며, 서민 주거 안정보다는 건설사 PF 부실을 막기 위한 꼼수’라고 비판의 목소리를 높인다.

짚고 넘어갈 지점

이번 논란을 지켜보며 짚고 넘어가야 할 핵심은 ‘정책의 일관성과 타겟팅’이다. 정부의 고민은 이해할 만하다. 거시경제를 위해 가계부채는 줄여야 하고, 미시경제를 위해 당장 입주를 못 하는 서민은 구제해야 하며, 훗날의 집값 안정을 위해 민간 공급은 늘려야 한다. 문제는 이 세 가지 목표가 서로 멱살을 잡고 있다는 점이다. 대출을 조이면서 동시에 풀어주고, 세금을 걷어야 할 시점에 깎아준다는 신호가 섞여 나오면 시장 참여자들은 각자 유리한 쪽으로만 해석해 움직이게 된다. 이는 걷잡을 수 없는 시장 왜곡으로 이어질 위험이 크다.

민간임대 확대 역시 ‘선의의 임대인’이라는 환상에만 기대서는 안 된다. 과거의 실패를 반복하지 않으려면 세제 혜택을 주는 만큼 임대료 인상 제한, 장기 거주 보장 등 임차인을 위한 실질적이고 강력한 의무가 병행되어야 한다. 세금 깎아주기에 치중했다는 비판을 피하려면, 무주택 서민을 위한 공공임대 확충이나 주거비 지원 같은 근본적인 ‘세입자 중심’의 대책이 3시간의 토론 중 더 큰 비중을 차지했어야 마땅하다.

결국 지금의 정책 방향이 ‘시장 연착륙’을 위한 정교한 수술인지, 아니면 ‘부동산 불패’ 신화를 다시 쓰려는 진통제 처방인지 시장은 냉정하게 평가할 것이다. 확정되지 않은 세제 개편안과 대출 예외 조항들이 국회 문턱을 넘고 실제 현장에 적용되기까지는 험난한 과정이 예상된다.

세 줄 정리

1. 정부가 민간임대 확대와 잔금대출 예외 등 대대적인 부동산 규제 완화 의지를 밝혔다.
2. 찬성 측은 주택 공급 절벽을 막고 실수요자를 보호하기 위한 필수 조치라고 주장한다.
3. 반대 측은 가계부채 관리를 포기하고 다주택자와 건설사만 배 불리는 부자 감세라며 맞서고 있다.

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